Ifan Sofyana

Pengertian Real Estate, Real Properti, Personal Property Real Estate   lebih merupakan segala sesuatu yang berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah. Real Property   secara umum merupakan penguasaan secara hukum atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan yang berkaitan dengan kepemilikan real estate . Personal Property   merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utang-piutang, goodwill dan hak paten. Personal Property   yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-benda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat lain (moveability) .

Pengertian AYDA AIDA (Attention, Interest, Desire, Action) Apakah yang dimaksud dengan AYDA ( Agunan yang Diambil Alih )?  a. Jika kita merujuk pada ketentuan Bab I Ketentuan Umum, khususnya Pasal 1 angka 24 Peraturan Bank Indonesia No. 9/9/PBI/2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Bank Indonesia No. 8/21/PBI/2006 tentang Penilaia n Kualitas Aktiva Bank Umum yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah , yang dimaksud dengan AYDA; “... aktiva yang diperoleh Bank, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan dalam hal nasabah tidak memenuhi kewajibannya kepada Bank.” Jadi, AYDA adalah suatu aktiva yang diperoleh dari bank baik melalui pelelangan maupun di luar lelang dari pemilik agunan, karena pemilik agunan/Debitur lalai dalam memenuhi kewajibannya. b.       Bagaimanakah p...

TEKNIK PENYISAAN  Teknik Penyisaan Property : Sangat mudah dan merupakan metode yang langsung digunakan untuk mengkapitalisasi pendapatan besrih dari properti yang akan dinilai. Metode ini sama dengan metode yang digunakan untuk mengkapitulasi pendapatan bersih dari tanah kosong, bahkan mengkapitulasi dengan tingkat bunga saja. Selain itu digunakan juga gabungan tingkat kapitulasi yaitu dari tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian. Bila pendapatan bersih dari property adalah Rp. 9.000.000; pertahun dan tingkat kapitulasi keseluruhan diestimasikan 12 persen. Nilai indikasi properi dengan metode pendekatan pendapatan dapat dihitung sebagai berikut : Rp. 9.000.000; : 0,12 = Rp. 75.000.000; (nilai properti) Elemen yang terpenting dalam teknik ini adalah menentukan tingkat kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi ini harus ditentukan dengan metode perbandingan data jual dan sewa (comparative Sales Metho). Data jual sebagai pembanding harus sama dengan property yang dinilai, dan ses...

Basic Pendekatan Pendapatan

Penilai dan Penilaian Penilai dan Penilaian Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika) atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer. Penilaian  diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu. Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa penilaian adalah: § Merupakan sebuah opini (bukan judgment) § Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) § Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) § Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang relevan Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai. Penilai  adalah orang p...

Penilaian Aset Atas Jaminan Untuk Lelang Penilaian aset sangat dibutuhkan, ketika nasabah suatu bank mengalami pailit dan asetnya menjadi jaminan / agunan bank. Disini nilai yang dikeluarkan seorang penilai akan menjadi dasar pihak bank untuk melakukan penyitaan sekaligus pelelangan. Semisal aset yang menjadi jaminan bank yang akan dilelang, adalah gedung perkantoran - bentuk property merupakan 1 bangunan utuh, tentunya penilaian akan memunculkan satu nilai saja yaitu nilai pasar. Akan tetapi apabila seorang developer mengalami pailit atas usahanya, sedangkan aset yang menjadi jaminan adalah suatu perumahan dengan jumlah unit rumah yang cukup banyak. Apakah hanya muncul 1 nilai saja? Pertimbangan nilai yang dimunculkan atas jumlah kavling yang dimunculkan adalah : - Aset tersebut akan dilelang/dijual dengan total seluruh kavling yang ada / ”borongan” - Aset tersebut dijual dengan bentuk satuan/ ”eceran” Tentu seseorang buyer akan membeli unit kavling dengan jumlah banyak cenderung...

Sifat Tanah Yang Berpengaruh Terhadap Nilai Tanah Di dalam  penilaian aset  terhadap tanah, perlu dipertimbangkan kegunaan dan manfaatnya saat sekarang dan prospek ke depan. Tanah akan bernilai tinggi apabila mempunyai kegunaan yang optimal. Mengapa harga tanah di daerah perkotaan lebih cepat naik dibandingkan tanah di daerah pedesaan ? mungkin karena tanah di kota terbatas? atau sarana publik lebih lengkap? Bagaimana bila tanah di desa mempunyai sumber alam yang sangat dibutuhkan manusia? Sifat tanah yang menentukan penggunaan tanah. Beberapa sifat dan karakter yang mempengaruhi peruntukan tanah, yaitu : - Bentuk kontur dan ketinggian Tanah yang berkontur nilainya cenderung lebih rendah dibandingkan dengan dengan tanah datar. Walaupun dalam kasus tertentu, tanah berkontur cocok untuk suatu aset property yang menjual view, contoh villa di daerah Puncak, mempunyai view bagus akan lebih mahal dibandingkan villa dengan view datar. - Keadaan iklim, misalnya angin d...

Menentukan Skala, Jarak Sebenarnya dan Jarak pada Gambar Menentukan Skala Peta/Denah : Penggunaan perbandingan salah satunya untuk menentukan skala. Salah satu cara menentukan skala yaitu dengan menyederhanakan pecahan. Perhatikan contoh di bawah ini! Kota A dan kota B berjarak 50 km, sedangkan jarak pada peta 20 cm. Skala peta dapat ditentukan sebagai berikut. Skala = Jarak pada peta :  Jarak sebenarnya           =  20 cm                  :  50 km           =  1250.000               Keterangan   20 cm : 5.000.000 cm dapat dicari dengan mencari perbandingan paling sederhana  yaitu dengan mencari FPB dari 20 dan 5.000.000.                  FPB dar...

PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach) Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. Rumus Umum :  Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan) Langkah-langkah yang diperlukan: ► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use ► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana ► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis) ► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan ► Nilai ...